苏州昌易物流有限公司 深圳豪宅市场“躁动”:验资千万项目开盘揽金100亿
来源:中国经营网
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
深圳湾超级总部基地(以下简称“深超总”)时隔22年出让的一宗住宅用地开发近一年后,楼盘首批大户型产品迎来入市。
日前,中海地产(0688.HK)旗下深湾玖序取得预售证,推出293套建筑面积196—555平方米住宅产品。根据公示信息,该项目毛坯备案均价为13.33万元/平方米,意向登记保证金为500万元。据悉,项目正式开放样板间后,需验资1000万元才能看房。开盘当天,深湾玖序发布销售“喜报”——“首开劲销100.2亿元”。值得注意的是,这一数据下方附带着一行意味深长的语句:“这个市场,需要挺身而出的英雄。”
有业内人士认为,在当前市场,破百亿的单日销售额“极为难得”,但也有声音称,深湾玖序开盘没有“日光”(指房源当日开盘即售罄)并不理想。对于项目开盘当天的实际去化率,中海地产方面没有对《中国经营报》记者透露,其仅表示,深湾玖序首批交付时间为2027年9月,二批次将于今年二季度加推,但具体时间待定。
值得注意的是,深湾玖序是“5·28新政”(深圳下调个人住房贷款最低首付款比例及利率下限)落地一个月内唯一入市的豪宅项目。据深圳中原研究中心统计,新政出台前后一个月,深圳全市一手住宅网签环比增长37.8%,二手住宅过户环比增长19.4%。
百亿地块上的“顶豪”
深湾玖序从拿地开始就备受关注。
去年6月,深超总片区出让逾20年来的首宗住宅用地——T207-0060地块,土地面积约3.63万平方米,建筑面积约20.77万平方米,挂牌起始价108.98亿元,最高限价125.32亿元,这是深圳近10年为数不多的百亿级地块,也是目前深圳土拍宅地限价最高的地块。
公开信息显示,经过超30轮报价,参与竞拍T207-0060地块的开发商给出的报价触顶,竞拍转入竞自持租赁面积环节,最终由中海地产以125.32亿元和配建5.85万平方米全自持租赁住房面积的条件竞得,成交楼面价约6.03万元/平方米,溢价率15%。地块建成后,普通商品住房平均销售价格不高于13.33万元/平方米(不含室内装修价格),打破了深圳以往新建商品房最高每平方米13.2万元的纪录。
值得注意的是,T207-0060地块所在的深超总片区商业写字楼林立,但住宅用地稀缺,近20年无住宅项目推出,上一块出让的宅地还是2001年由百仕达地产竞得的红树湾地块。事实上,T207-0060地块原规划仅为商业服务业用地,直至去年4月,该宗地规划调整增加二类居住用地,随即挂牌出让。
而就在T207-0060地块成交前,深圳取消住宅户型比例要求的政策,即“90/70”政策(自2006年6月1日起,各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到70%以上),该政策的出台原本是为了调整住房供应结构,稳定住房价格。在此之前,深圳新出让住宅用地须按照“90/70政策”控制户型比例。这一调整也体现在T207-0060地块的出让条件中,公告显示其不限制户型比例,即无须遵照执行“90/70政策”。
中海地产对这一百亿级地块的规划也瞄准了高端市场。根据项目公示信息,“不限制户型比例”是深湾玖序的产品亮点之一,并称“打造可售纯粹大户型高端圈层社区”,提供196平方米、252平方米及328平方米的大户型产品及建筑面积400—600平方米顶层复式。除此之外,针对首批建筑面积分别约196平方米、252平方米、328平方米的预售房源,开发商为客户提供两种装修方案,价格在9500元/平方米到11800元/平方米不等。
近日,记者走访深湾玖序项目看到,施工现场一片忙碌,挖掘机正在紧张作业,深湾玖序周边还有产业园、深超总C塔等项目同时在建。
深圳市房地产信息平台显示,深湾玖序于2024年2月开工,6月21日获批预售,批准预售面积约7.61万平方米,批准预售的为2栋,合计293套住宅。6月22日,项目公示销售方案,并由公司自销团队负责销售,未启动第三方渠道。6月26日,深湾玖序公布意向登记人名册,共516批冻资客户入围。6月28日,项目进行线上公证选房阶段,6月28日—30日为线下签署商品房认购书及买卖合同(预售)等相关销售文件阶段。
据记者统计,截至7月3日,深湾玖序首批预售房源中,处于“期房待售”(指房屋为期房,可以销售但尚未售出)状态的约65套,其余房源的状态均为“已签认购书”(指房屋已经签订认购书,但尚未签订正式的预售或现售合同)。
值得注意的是,深湾玖序开盘当天,中海地产位于上海的领邸玖序也进行第一次开盘,推出186—210平方米四房户型,备案均价约14.6万元/平方米,当日销售额约66亿元。6月29日,位于北京的中海京华玖序项目迎来开盘,主要户型为88—280平方米的二至四房,备案均价约17.5万元/平方米,开盘首日销售额约62亿元。
楼市持续“以价换量”
“深湾玖序的开盘表现在一定程度上说明楼市的信心正在恢复。该项目共有516批客户认筹,而认筹条件为冻资500万元,参观样板房需验资1000万元,在这一条件下据悉也有约2000组客户前去看房,这说明深圳楼市的购买力还是挺强的,且豪宅的成交也会带动楼市的整体回暖,比如二手房市场的成交。”第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿对记者表示,“但这还远远不够,现阶段的楼市调控政策还有优化空间。”
今年,房地产政策主基调保持宽松,侧重点转向“去库存”。在调控政策密集出台的背景下,深圳楼市也发生了较为明显的变化。
2月,深圳市住房和建设局发布《关于优化住房限购政策的通知》,放宽限购政策,深户居民购房取消落户年限及个税、社保要求,非深户购房社保年限由5年改为3年;5月6日,深圳明确分区优化住房限购政策;5月28日,深圳宣布下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。根据调整,深圳市首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%,二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%;首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP(3.5%),二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP(3.9%)。此次调整有利于降低居民家庭购房门槛,减轻还款负担,更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇对记者表示,自5月以来,在一系列重磅政策利好加持下,深圳楼市第二季度后半程活跃度明显回升,全市在该季度内成交面积环比增长10.5%至71.8万平方米。销售端市场表现有所改善,开发商的信心和预期也有所修复,从而推动价格止跌企稳。
从整个上半年来看,深圳楼市仍是二手房的主场。据乐有家研究中心统计,1—6月,深圳全市二手住宅过户成交21394套,同比增长32%,按半年度计算,是近三年的新高;新房网签(预售成交)12135套,同比下降25%。6月深圳全市二手住宅过户4172套,环比增长5%,同比增长73%,近四个月过户量均稳定在4000套左右。据深圳市房地产中介协会官方统计,6月,深圳全市二手房录得量(以二手房买卖合同为统计口径,并非最终成交过户套数)5309套,环比增长9%,同比增长66.3%。
价格方面,据乐有家门店的成交数据,6月,深圳全市二手住宅成交均价为6.05万元/平方米,环比下降4%,同比下降15%,“以价换量”的特征较为明显。上半年交易的二手住宅中,有超83%的房源以低于参考价的价格成交,其中低于参考价20%以上价格成交的房源占比达26.45%。
谢靖宇认为,尽管上半年的政策组合短期内对楼市起到一定提振作用,但在当前形势下,市场信息能否持续性回升仍存在不确定性。鉴于此情况,中央及地方政府或将出台更多举措以巩固房地产行业平稳发展,深圳住宅市场仍存在一定政策调整空间。
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